|文:坤海 AHAICHEN| 這則消息一定要跟大家分享啊….因為實在有太多客戶正走在危險的法規鋼索邊緣,有些懷抱著賭一把的心情,有些則是因不清楚法規現況而被建商誤導中,有道是法規是保護那些懂法規的人,凡事三思,特別在購屋之前就要看清楚再做決定喔。

在建築法的建築技術規則-施工篇中確實有規範,夾層面積只能佔室內原本坪數的1/3,但這是在建商取得使用執照之前所完成或詳載於合約的部分。購屋後新建的夾層屬於二次施工,也就是違建,切記。否則建商說你可以自己弄,那是相當不負責任的,為什麼呢?因為2015年10月1日台北市政府特別頒佈新規定,希望抑制不斷台北境內不斷增生的違建,那就是未來出售屋舍時要建築師出具無違建證明才能賣,不然就是拆掉再賣喔,那裝修的成本就賺不回來了。想要夾層的朋友們,下面這篇說明相當清楚,值得轉貼分享…….

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何謂「違章建築」?室外違建包括一樓前、後院、騎樓、開放空間一樓平台、法定空地、防火巷、屋頂平台、露台、天井加蓋等;室內違建則包括陽台外推,甚至亦有再向外延伸並加裝鐵窗以增加使用空間者。其他如上下樓層打通、夾層、更改隔間等,都屬違章行為。

根據媒體報導,台北市政府規定,從今年9月以後取得使用執照的新建物,在辦理第一次所有權登記,或因買賣、交換、贈與或信託辦理之所有權移轉登記時,必須有開業建築師開立「3個月以內有效證明無違章建築事實」之證明文件,目的在防止新違建一再出現。

此項新政策的立意雖然甚好,但執行上恐怕有些難度,因為要開業建築師開立「3個月以內有效證明無違章建築事實」部分,據了解,每個簽證案只收費3000元,日後卻可能要擔負很大的責任(如簽證不實),相對於其建案規劃設計費動輒數百數千萬,甚至上億元的開業建築師來說,區區3000元恐怕很難找到認真負責的建築師。

再者,很多違建,其實都是在取得使用執照或交屋後,包括有不少中古屋係由承購戶買進後,自行進行二次施工的室內違建,而這些違建往往很難稽查得到,即使建管人員接獲檢舉,也因室內空間屬於私領域,一旦住戶拒絕,建管人員仍舊不得其門而入。

前不久柯市長發布新聞,揚言大量拆除226戶違建,但違建複查時,卻還有高達130件無法進屋察看、14件在檢查後自行恢復原狀,由此可見,違建之處理的確不是一件容易的事。

就事論事,台北市作為一個國際的都會城市,隨處可見屋頂上的違建,以及老舊窳陋的建築,造成市容景觀醜陋無比,實非市民之福。柯市長與其在新、舊違建上大作文章(績效仍尚待觀察),還不如積極推動都市更新,透過都市再生徹底改造城市新風貌。

其次,就一般民眾而言,也可趁此機會真正認識違建。至於何謂「違章建築」?一般而言,室外違建包括一樓前、後院、騎樓、開放空間一樓平台、法定空地、防火巷、屋頂平台、露台、天井加蓋等;室內違建則包括陽台外推,甚至亦有再向外延伸並加裝鐵窗以增加使用空間者。另外,如上下樓層打通、夾層、更改隔間等,都屬違章行為。

基本上,由於建物違章行為發生之後大都有經過裝潢處理,乍看之下很難分辨出何處是違建,導致不乏先蓋好違章建築再出售牟利之情事,因此購屋之前不得不明察秋毫。

一般而言,被認定為違章之建築,係指未按照建築法規如建蔽率、容積率等相關規定申請建造執照,而擅自建築者,除非是建造執照所核准範圍,否則均屬違章建築。

換言之,購買預售屋時,只要是領取使用執照之後再二次施工者,幾乎都是違章建築,最常見之實例包括室內夾層、陽台外推;至於中古屋,除可核對使用執照之竣工圖外,亦可依建物所有權狀所記載之建號,至地政事務所申請建物測量成果圖,即可一覽無遺。

一般最常見的違章建築,除前述之室內夾層與陽台外推外,尚有屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地,甚至占用防火巷而擅自增建者,此一情況尤以一樓店面最為嚴重;其次,另一種較不容易被發覺的則是室內違建,例如將上下樓層打通為樓中樓,或為增加室內使用空間,而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除,此不僅會影響到建物結構安全,如不幸因天災而導致建物倒塌,還得吃上公共危險罪官司。

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夾層又美空間效能又高,真是讓人愛不釋手啊,但是切記建立在法規的美麗卡實在,千萬不要花了錢找麻煩。

圖片出自Freshome

為避免買到有違建的房子而仍不自知,民眾購屋之前不妨針對以下四大要點詳細查閱相關資料。
一、地籍圖謄本:憑土地所有權狀所記載之地號,至地政事務所申請地籍圖謄本,可瞭解建物之土地面積、形狀、位置、界址以及鄰地之相互關係,藉此即可發現違章建築的所在位置。

二、建物測量成果圖:憑建築改良物所有權狀所記載之建號,至鄉鎮區公所(有些地區為縣政府)申請建物測量成果圖,由於此圖係地政機關依建造執照之設計圖實地測量繪製而成,藉此可確定主建物包括室內各空間之所在位置,以及陽台、露台、平台、花台、雨遮、樓梯等附屬空間,甚至停車位等相關位置,如此,不論是增建、擴建或夾層等違建皆可一覽無疑。

三:使用執照竣工圖:當賣方告知「使用面積」大於「權狀面積」時,即可針對建物結構設計詳細檢視一番。一般建物前後陽台之寬度大都為1至1.5公尺,並且在陽台與主建物銜接處均設計有樑柱,購屋時如發覺相關位置有異,即可要求賣方出示原設計圖,或至大樓管理委員會查閱使用執照之竣工圖,以明真相。

四:土地使用分區證明:看屋時如發覺左鄰右舍有小型工廠,或樓梯間設計較為寬敞、電梯容量特別大等情事,很可能就是原係違法產品,其後再被「合法化」之工業住宅。如欲瞭解其真相,可先至地政事務所申請地籍圖謄本,再憑此至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明,即可確定建物所在位置,究竟為住宅區或工業區。
購屋置產所費不貲,除了要重視大、小環境之外,更要格外留意建物本身是否有違章建築,以兼顧生活品質與居家安全,絕對不要因為不了解違建,最終平白無故多花一筆冤枉錢。

以上全文出自「理財週刊」

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