|彙整:坤海 AHAICHEN|看房遇到夾層屋?怎樣判定是否為合法的夾層屋呢?買賣夾層屋該注意些什麼呢???以下是彙整各路意見之精華。

如果不知道要如何判定是不是為「合法」的夾層屋,請先看其「權狀」是否有將夾層部分包含在內,否則「不論廣告商或建商怎麼說請您都不要輕易相信」!因為只要不是在權狀登記下,所有的夾層施工部份都算是違建,政府有權利依法拆除的!萬一你用了比原來實際坪數單價高的價格買了這房子, 日後在脫手時絕對不會比較划算喔!如果在二次施工時,施工如果不當也可能危及整棟建築物的結構這樣也會構成「建築法規」裡違反公共安全罪!所以大家購買夾層屋前,最好仔細地再三考慮!

但是,夾層屋不一定都是違章建築,然而逾越法令範圍,必須在領取使用執照之後再進行二次施工者,這一類的夾層屋隨時有遭檢舉拆除之虞喔。法律是保護懂法律的人,大家買賣夾層屋時要特別注意。

一、違章建築
基本上「夾層屋」違反建築法規之規定非常明顯,並非程序違建補申請建照即可「就地合法」,原因在於每一棟建築物幾乎都已將「可興建的樓地板總面積」發揮到最高限度,不可能還有多餘的容積可以事後再以「程序違建」方式補申請建照的,即使日後以某種方式達成妥協或大赦,也永遠無法回歸合法名分,這個購買者該有的基本認知。

二、結構安全
儘管所有「夾層屋」工地一再宣稱在設計之初即已預先考慮到總載重量及整體結構安全等相關問題,然而卻難保二次施工時不破壞建物結構(你無法掌控其他樓層住戶如何使用空間),甚或在總載重上超過安全限度,更何況台灣位處地震帶,夾層屋既然二次施工違法於先,日後也就很容易被交易市場所疑慮。

三、裝潢費用
一般市場上所銷售的「夾層屋」其夾層部分均屬違章建築,也正因此而必須在取得使用執照之後才可進行二次施工,在房屋總價款中並不包含二次施工所需額外增加的裝潢費用,儘管所購置的空間一層可以當兩層使用,卻需再額外增加一筆裝潢費用,才可以達到雙層使用的經濟效益,然而這筆額外的開支,在將來售屋時又不見得可以全數回收,更何況中途如遭檢舉拆除,很可能落得血本無歸。這是一定要想清楚的。

四、產權登記
由於市面上很多「夾層屋」是透過拉高樓層高度,再於領取使用執照之後進行二次施工所額外增加的面積,因此,既非原建造執照所核准的範圍,也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法的名義,也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上,其對購屋權益是有點影響的。

五、空間狹窄
一般夾層屋的坪數規劃均偏低,亦即在有限的空間內,既要區隔為上下兩層,又須增添一個可上下通行的樓梯,其空間多少受到壓縮可想而知。

六、單價較高
由於「夾層屋」的高度設計必須較一般三公尺的標準樓層為高,常見有四米甚或五米以上之挑高設計,最低限度也都在三米六以上(樓下一米八,扣除夾層建材厚度十公分,樓上只剩一米七),也正因此而每坪單價均較附近房價高出2~3萬左右,一般購屋者卻往往在一層空間兩層使用之「創意空間」誘因下,只考慮到總價款是否負擔得起,或者手中是否存有足夠的自備款,而根本的忽略了單價較高之迷思。

七、高度不足
在既有的高度一分為二,上下兩層高度恐會產生一定的壓迫感,此一問題在選購預售屋之初,幾乎很多的消費者都沒有真正的領會出來,直到交屋後二次施工完成時方才恍然大悟。如果要兩個樓層都可以站立,起碼要三米九(以一米八身高為單位)。一般來說,目前四米的夾層屋已不多,多是三米六的夾層。

八、貸款偏低
以目前市場一般購屋貸款額度均在六至七成左右,「夾層屋」既屬違章建築,一般金融機構貸款意願必然會相對降低,尤其貸款額度更無法按照一般屋型的房價與額外增加的裝潢費用之總和來加以評估,相對而言,購屋者就必須準備較多的自備款,這也是夾層屋的缺點之一。

九、居住品質
一般「夾層屋」之坪數規劃均偏低,整棟建物之戶數也就相對增多,尤其是每戶均在有限的空間內增加居住人數,整體而言,其生活品質肯定大受影響。 舉例:如果每個月都有一戶要搬家或裝修,那頻繁的敲敲打打以及密集的電梯使用就早成很大的困擾。

十、轉手不易
「夾層屋」夾雜有部分違章建築,隨時均有遭檢舉拆除之可能,加以結構安全無法獲得確保,二次施工部分無法登記產權,更有空間狹窄、高度不足以及居住品質欠佳等諸多潛在缺點,有人認為日後脫手轉售之市場恐會受到影響。

以上

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